首頁 新聞資訊 地?zé)峥破?/a> 地?zé)釡厝?/a>

地?zé)釡厝?/div>

溫泉旅游綜合體三大開發(fā)模式

  傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)是指一個(gè)區(qū)域在實(shí)施旅游景區(qū)開發(fā)時(shí)，圍繞吃
、住
、行
、游
、娛
、購等基本的配套要素
，規(guī)劃建設(shè)一批必要的功能設(shè)施
，使游客在觀光體驗(yàn)的同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)旅游的綜合服務(wù)價(jià)值
。而如今，旅游地產(chǎn)在內(nèi)涵和外延上都有了全新的解釋
。
 
  從內(nèi)涵上來說
，旅游地產(chǎn)是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式
，是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)
、開發(fā)建設(shè)
、專業(yè)策劃、市場營銷
、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)
，把旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新模式
。從外延來說
，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的完美結(jié)合，旅游房地產(chǎn)兼具服務(wù)性
、經(jīng)濟(jì)性
、靈活性和投資性的聯(lián)動(dòng)需要，既滿足了旅游度假者的游憩需求
，為部分投資置業(yè)者提供了新的投資渠道
，同時(shí)也為區(qū)域以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了融合與共生的空間。隨著大眾休閑時(shí)代國民休閑度假需求已經(jīng)成為一種常態(tài)生活方式
、國民對房地產(chǎn)的投資需求和國家對一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整等方面的綜合影響
，使消費(fèi)者和開發(fā)商對旅游地產(chǎn)的需求更加強(qiáng)烈，也使得旅游地產(chǎn)具有更大的升值潛力
。
 
  總結(jié)近年國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐
，筆者認(rèn)為目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展最大的瓶頸和困境在于旅游核心吸引力的缺乏
。對于消費(fèi)者來說
，旅游地產(chǎn)的本質(zhì)是要實(shí)現(xiàn)一種自然生態(tài)、休閑享樂的理想生活方式體驗(yàn)
，在自然景點(diǎn)
、文化景點(diǎn)等傳統(tǒng)旅游資源日益稀缺的情況下，如何通過人為打造能夠滿足游客需求的獨(dú)特體驗(yàn)產(chǎn)品
，構(gòu)建地塊自身獨(dú)特的吸引力和品牌效應(yīng)
，對于旅游地產(chǎn)開發(fā)商順利將生地變成熟地，避免同質(zhì)化競爭
，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化和可持續(xù)化至關(guān)重要
。  因此，本文選擇目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)中最為流行的十大新型旅游核心吸引物驅(qū)動(dòng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行研究
，以期為不同條件下旅游地產(chǎn)的成功開發(fā)提供借鑒經(jīng)驗(yàn)
。
 
  溫泉資源長期以來一直是滿足人們養(yǎng)生保健和休閑需求的一種旅游資源。在大眾休閑度假時(shí)代
，溫泉旅游不僅是以溫泉資源為核心載體
，以優(yōu)美的自然環(huán)境
、豐富的人文風(fēng)情、特色的歷史傳統(tǒng)文化
、沐浴文化以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為支撐
，以體驗(yàn)溫泉、感受文化
、康體養(yǎng)生
、休閑度假等為目的的旅游活動(dòng)。更重要的是溫泉旅游作為溫泉與旅游相結(jié)合的產(chǎn)物
，已經(jīng)成為體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)
、休閑經(jīng)濟(jì)、保健養(yǎng)生的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)
，具有文化體驗(yàn)性
、康體養(yǎng)生性、時(shí)尚消費(fèi)性等特點(diǎn)
，蘊(yùn)涵著極高的商業(yè)價(jià)值
、廣闊的市場前景和極佳的投資潛力，在我國已經(jīng)成為繼山水觀光
、大型游樂場
、度假村、主題公園后又一新興的旅游熱潮
。  據(jù)初步統(tǒng)計(jì)
，全國溫泉已開發(fā)有3000余處，溫泉旅游的火爆
，不僅成為了眾多旅游地產(chǎn)投資商的焦點(diǎn)
，也成為溫泉所在地政府招商引資、發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的金字招牌
。但在溫泉開發(fā)方面
，絕大多數(shù)溫泉產(chǎn)品為大眾洗浴，使溫泉旅游同質(zhì)化進(jìn)一步加劇的同時(shí)
，也造成了溫泉資源的極大浪費(fèi)
。因此，國內(nèi)的有識(shí)之士總結(jié)前人經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上
，對基于溫泉資源的旅游地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)進(jìn)行了有益的探索
，形成了具有自身特點(diǎn)的溫泉開發(fā)模式，有利地促進(jìn)了開發(fā)商綜合效益的實(shí)現(xiàn)
。
 
  一
、高端精品溫泉模式
 
  與以往的大眾溫泉洗浴開發(fā)方式不同，雖然溫泉水仍然是主要的核心吸引資源
，但高端精品溫泉的打造賦予了溫泉度假更多的內(nèi)涵
，高端的服務(wù)
、精美的設(shè)計(jì)、優(yōu)越的環(huán)境
、超然的享受
，養(yǎng)生、度假
、文化體驗(yàn)等多種體驗(yàn)方式和溫泉融為一體已經(jīng)成為現(xiàn)階段溫泉旅游的一個(gè)重要消費(fèi)理念
，其最大的特點(diǎn)是溫泉與SPA、文化內(nèi)涵的緊密結(jié)合
，提供高檔次
、專業(yè)化的服務(wù)項(xiàng)目，以“精致型
、小型化
、私密性”的方式經(jīng)營，使游客在尊享高端溫泉度假產(chǎn)品的過程中
，達(dá)到身心的徹底放松和享受
，打造一種全新的溫泉休閑度假方式體驗(yàn)，即溫泉生活方式
，已經(jīng)成為熱潮
。
 
  昆明柏聯(lián)SPA是這類模式的代表。昆明柏聯(lián)SPA位于陽宗海省級(jí)度假區(qū)內(nèi)
，總占地面積22畝
，與昆明周邊的大多數(shù)溫泉的大眾洗浴產(chǎn)品不同，柏聯(lián)SPA從建設(shè)之初就致力于高端精品溫泉和SPA的建設(shè)
，將東方養(yǎng)生文化
、佛禪文化和溫泉、SPA相結(jié)合
，通過東南亞異域情調(diào)的營造
，獨(dú)創(chuàng)性的打造了26個(gè)舒適
、秘密
、高雅的露天園林溫泉泡池。同時(shí)
，在建設(shè)特色的水上SPA屋
、湖景SPA屋和濕地SPA屋的基礎(chǔ)上，配備專業(yè)的服務(wù)人員提供真正的高端SPA體驗(yàn)和瑜伽課程
。
 
  2005年
，針對高端度假客戶，柏聯(lián)SPA打造了擁有50多間豪華客房的精品別墅度假酒店(VILLA酒店)
，酒店強(qiáng)調(diào)小而精致
，個(gè)性非凡的私人空間
，精美的裝飾、最先進(jìn)的設(shè)施用品
、精致養(yǎng)生的美食及高端的服務(wù)水平
，都彰顯出柏聯(lián)SPA的高端品味，一經(jīng)推出就受到市場認(rèn)可
。2008年
，柏聯(lián)SPA高端酒店正式成為全球小型經(jīng)典豪華酒店(SLH)的成員之一。繼昆明柏聯(lián)SPA之后
，2006年
，昆明柏聯(lián)集團(tuán)將高端小眾精品溫泉模式推廣到重慶北碚，投資12億打造重慶柏聯(lián)SPA溫泉度假區(qū)等項(xiàng)目
，隨后將業(yè)務(wù)也擴(kuò)展至普洱茶莊園等
，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)布局。
 
  通過十余年的溫泉開發(fā)
，柏聯(lián)集團(tuán)已經(jīng)形成一整套完善的溫泉文化品牌運(yùn)營
、管理體系，其溫泉開發(fā)理念倡導(dǎo) “溫泉SPA+瑜伽+普洱茶”的養(yǎng)生休閑理念
，將溫泉體驗(yàn)
、SPA、茶道
、瑜伽和精品酒店完美結(jié)合在一起
，成為了一個(gè)完美高端而無法復(fù)制的精品溫泉度假區(qū)。
 
  總結(jié)昆明柏聯(lián)SPA成功的經(jīng)驗(yàn)來看
，首先柏聯(lián)SPA所處的區(qū)位位于昆明近郊的陽宗海度假區(qū)
，既擁有良好的交通區(qū)位條件，自然風(fēng)景資源條件也有一定的優(yōu)勢
，為柏聯(lián)的高端溫泉旅游的開發(fā)提供了基礎(chǔ)條件
。;其次，陽宗海度假區(qū)周邊配套的高端度假設(shè)施
，如著名的春城高爾夫等所帶來的高端度假游客為柏聯(lián)SPA提供了重要的客源
，如今，柏聯(lián)SPA與春城高爾夫等度假區(qū)內(nèi)的其他度假設(shè)施形成了互為吸引物的度假設(shè)施集群
。最后
，柏聯(lián)SPA從建設(shè)之初就堅(jiān)持走小眾精品溫泉路線，通過精心設(shè)計(jì)把溫泉體驗(yàn)做到極致
，將溫泉與SPA
、茶文化、瑜伽等完美結(jié)合
，再加上全球小型經(jīng)典豪華度假VILLA酒店(SLH)的度假模式
，整體營造了國內(nèi)領(lǐng)先的高品質(zhì)溫泉度假體驗(yàn)的消費(fèi)
。
 
  2005年，針對高端度假客戶
，柏聯(lián)SPA打造了擁有50多間豪華客房的精品別墅度假酒店(VILLA酒店)
，酒店強(qiáng)調(diào)小而精致，個(gè)性非凡的私人空間
，精美的裝飾
、最先進(jìn)的設(shè)施用品、精致養(yǎng)生的美食及高端的服務(wù)水平
，都彰顯出柏聯(lián)SPA的高端品味
，一經(jīng)推出就受到市場認(rèn)可。2008年
，柏聯(lián)SPA高端酒店正式成為全球小型經(jīng)典豪華酒店(SLH)的成員之一
。繼昆明柏聯(lián)SPA之后，2006年
，昆明柏聯(lián)集團(tuán)將高端小眾精品溫泉模式推廣到重慶北碚
，投資12億打造重慶柏聯(lián)SPA溫泉度假區(qū)等項(xiàng)目，隨后將業(yè)務(wù)也擴(kuò)展至普洱茶莊園等
，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)布局
。
 
  通過十余年的溫泉開發(fā)，柏聯(lián)集團(tuán)已經(jīng)形成一整套完善的溫泉文化品牌運(yùn)營
、管理體系
，其溫泉開發(fā)理念倡導(dǎo) “溫泉SPA+瑜伽+普洱茶”的養(yǎng)生休閑理念，將溫泉體驗(yàn)
、SPA
、茶道、瑜伽和精品酒店完美結(jié)合在一起
，成為了一個(gè)完美高端而無法復(fù)制的精品溫泉度假區(qū)
。
 
  總結(jié)昆明柏聯(lián)SPA成功的經(jīng)驗(yàn)來看，首先柏聯(lián)SPA所處的區(qū)位位于昆明近郊的陽宗海度假區(qū)
，既擁有良好的交通區(qū)位條件
，自然風(fēng)景資源條件也有一定的優(yōu)勢，為柏聯(lián)的高端溫泉旅游的開發(fā)提供了基礎(chǔ)條件
。;其次
，陽宗海度假區(qū)周邊配套的高端度假設(shè)施，如著名的春城高爾夫等所帶來的高端度假游客為柏聯(lián)SPA提供了重要的客源
，如今，柏聯(lián)SPA與春城高爾夫等度假區(qū)內(nèi)的其他度假設(shè)施形成了互為吸引物的度假設(shè)施集群
。最后
，柏聯(lián)SPA從建設(shè)之初就堅(jiān)持走小眾精品溫泉路線
，通過精心設(shè)計(jì)把溫泉體驗(yàn)做到極致，將溫泉與SPA
、茶文化
、瑜伽等完美結(jié)合，再加上全球小型經(jīng)典豪華度假VILLA酒店(SLH)的度假模式
，整體營造了國內(nèi)領(lǐng)先的高品質(zhì)溫泉度假體驗(yàn)的消費(fèi)
。
 
  二、品牌輸出模式
 
  旅游地產(chǎn)與其他物質(zhì)消費(fèi)一樣
，進(jìn)入了品牌消費(fèi)的時(shí)代
，隨著我國溫泉旅游的日益蓬勃發(fā)展，品牌的建立和打造在溫泉旅游的開發(fā)中愈發(fā)重要
。品牌輸出模式也隨著這種趨勢的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的一種開發(fā)模式
。這種模式的特點(diǎn)是企業(yè)通過對溫泉資源的合理開發(fā)，形成經(jīng)典的開發(fā)案例
，在業(yè)界形成一定的品牌知名度和影響力后
，吸引其他合作者通過品牌加盟的方式進(jìn)行連鎖化經(jīng)營和管理。這種新型的開發(fā)模式使溫泉突破了地域的限制
，實(shí)現(xiàn)了“多泉管理”
，創(chuàng)造了跨地域品牌。這種模式下溫泉品牌一旦形成
，便可以采用加盟的形式來推廣
，受地域的局限性小，后期品牌項(xiàng)目的建設(shè)資金投入也小
，并且可以迅速發(fā)展為集團(tuán)化
，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，占據(jù)市場
。對于品牌后期的加盟者而言
，品牌本身就是區(qū)別于其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的吸引點(diǎn)，既可以將其與其他地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別開來
，也可以利用品牌效應(yīng)占據(jù)較大的市場份額
，節(jié)省投資，另外
，品牌的加盟也減小了溫泉類旅游地產(chǎn)新建投資的風(fēng)險(xiǎn)
。
 
  這種模式以廬山天沐溫泉為代表。2002年
，在全國溫泉旅游白熱化階段
，天沐集團(tuán)敏銳地捕捉到市場機(jī)遇，轉(zhuǎn)變“澡堂式”傳統(tǒng)溫泉開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)人與自然和諧
，講究“親近自然
、享受自然”，溫泉度假區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)上突出自然“真”山水的設(shè)計(jì)理念
，營造生態(tài)
、自然的綠色環(huán)境，讓游客在“身放山水
、心達(dá)天地”的狀態(tài)下得到身心放松
。并首次將養(yǎng)生和健康的方式融入其中，提煉出天沐養(yǎng)生沐浴“九部六法”獨(dú)特的沐浴方法
，豐富了天沐溫泉的品牌文化內(nèi)涵
，形成了天沐溫泉獨(dú)特的品牌個(gè)性。
 
  自廬山天沐溫泉取得成功后
，天沐集團(tuán)先后還投資興建立了天沐·江西明月山溫泉度假區(qū)
、山東江北水城溫泉度假區(qū)、山東威海溫泉度假區(qū)等8個(gè)溫泉度假區(qū)
，此后
，天沐集團(tuán)通過品牌加盟的方式，由其他投資方建立了內(nèi)蒙古烏海君正(天沐)國際俱樂部
、江西資溪法水(天沐)溫泉度假區(qū)
、湖南夜郎王(天沐)溫泉度假區(qū)、天津光合谷(天沐)溫泉度假區(qū)和廈門杏博灣(天沐)溫泉度假區(qū)
。在不到10年的時(shí)間里
，天沐溫泉已經(jīng)形成了全國性的溫泉品牌，品牌輸出分布江西
、江蘇
、安徽、山東
、湖北
、遼寧六省，天沐集團(tuán)成為中國溫泉度假旅游品牌輸出開發(fā)模式的領(lǐng)跑者
。
 
  天沐溫泉之所以取得成功
，主要在于它在全國溫泉旅游競爭激烈之時(shí)，敏銳地從市場變化中捕捉到機(jī)遇
，首創(chuàng)山水溫泉
，融合中國傳統(tǒng)和現(xiàn)代的沐浴文化，將養(yǎng)生和健康方式融入
，成功地豎立起天沐品牌
，并以品牌輸出的方式不斷擴(kuò)大和占據(jù)市場
，從而得到迅速發(fā)展。天沐溫泉的區(qū)位選擇上
，基本是依托交通便利
、環(huán)境較好的山地或者知名風(fēng)景區(qū)進(jìn)行布局
，有利于溫泉環(huán)境的營造和市場的開拓
。在市場定位上，雖然做大眾中端溫泉洗浴
，但是溫泉特色突出
，管理服務(wù)到位，能夠在與其他大眾類溫泉洗浴的競爭中占據(jù)優(yōu)勢
。在相關(guān)業(yè)態(tài)配套上
，圍繞溫泉做適當(dāng)?shù)臅?huì)議、住宿接待
，根據(jù)實(shí)際配套水上樂園
、運(yùn)動(dòng)休閑等項(xiàng)目，進(jìn)一步豐富了溫泉的娛樂體驗(yàn)和度假功能
，增加游客停留時(shí)間
。在建設(shè)規(guī)模上，面積較小(多在200-300畝)
，投資不高(多在1-2億)
，有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。
 
  三
、綜合性溫泉旅游模式  隨著溫泉旅游的迅速升溫
，人們對溫泉的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于沐浴、康體等溫泉產(chǎn)品
，而是追求產(chǎn)品多元化體驗(yàn)
，尤其在自然資源一般的溫泉度假地，僅靠單一的溫泉資源開發(fā)不足以支撐度假區(qū)的有效發(fā)展
，需要多元的產(chǎn)品來增強(qiáng)溫泉地的吸引力和競爭力
，這一現(xiàn)狀就推動(dòng)了綜合式溫泉開發(fā)模式的產(chǎn)生。綜合式溫泉開發(fā)模式以旅游區(qū)內(nèi)良好的溫泉水資源為基礎(chǔ)
，利用周邊優(yōu)美的自然環(huán)境
，輔之以人工設(shè)施，開發(fā)休閑度假
、康體健身
、觀光娛樂、商務(wù)會(huì)議等多功能的旅游產(chǎn)品
，而不是僅僅停留在溫泉核心產(chǎn)品的開發(fā)上
，以此來吸引各需求的游客，其最大的特點(diǎn)是適應(yīng)各層次、各類型的旅游市場
。
 
  珠海海泉灣度假區(qū)以罕見的海洋溫泉為核心產(chǎn)品
，占地200多公頃。從2006年開始
，海泉灣先期啟動(dòng)海洋溫泉中心
、神秘島主題樂園、維景大酒店
、加勒比海岸
、漁人碼頭、現(xiàn)代劇院
、體檢中心
、運(yùn)動(dòng)俱樂部等，由于開發(fā)項(xiàng)目過多
，在旅游市場沒有完全打開和沒有啟動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)的情況下處于虧損狀態(tài)
。隨后投資興建海洋園林溫泉、高爾夫練習(xí)場
、垂釣區(qū)
、歌舞演藝中心、自駕車營地
、經(jīng)濟(jì)型酒店
、游艇俱樂部及高檔溫泉會(huì)所等項(xiàng)目，2009年接待人次達(dá)到180萬人次
，收入達(dá)3.6億元
，旅游項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)了盈利。如今是中國目前功能最齊全
、綜合配套最完善的超大型旅游休閑度假勝地
。  繼珠海海泉灣之后，海泉灣模式又推廣到咸陽海泉灣和青島海泉灣
，2008年咸陽海泉灣開始投資建設(shè)
，總占地面積22.6公頃。一期建設(shè)溫泉世界加大型演藝(詩舞表演)加星級(jí)酒店的業(yè)態(tài)組合模式已經(jīng)投入運(yùn)營
。二期計(jì)劃興建五星級(jí)國際大酒店
，三期計(jì)劃地塊面積的50%興建旅游住宅。2011年
，國內(nèi)第三個(gè)海泉灣——青島海泉灣一期計(jì)劃打造豪華商務(wù)酒店
、養(yǎng)生海洋溫泉中心、演藝劇場
、奧特萊斯商業(yè)街
、海洋大世界和中旅公館地產(chǎn)項(xiàng)目
。
 
  海泉灣度假區(qū)成功的經(jīng)驗(yàn)在于：超大項(xiàng)目用地，雖然以溫泉為核心產(chǎn)品
，但同時(shí)開發(fā)了主題樂園
、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)娛樂中心等產(chǎn)品
，各類休閑業(yè)態(tài)完善
，服務(wù)功能齊全，能滿足游客的不同需求
，大大拓寬了溫泉度假區(qū)的可游可賞可娛性
，能夠快速提升地塊的綜合品質(zhì)
，有利于確保后期地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值最大化
。